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    来源:黑客技术     时间:2020-02-19 14:24

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      作者:吴寅 安居客房产分析师

      近日,厦门(楼盘)楼市突然“翻红”,起因是一自媒体公众号发布文章说厦门地价腰斩、楼盘甩卖……诸如此类,于是有人抛出“厦门楼市崩盘论”!无奈文章发布后太多外地朋友发来“慰问”:厦门怎么了?虽然本人近期文章大多数都是看空,但深知厦门楼市长期看好,现在也远没到崩盘的程度,作为身在厦门的房地产媒体人自感有责任为大家还原一个真实的厦门。

      驳“厦门楼市崩盘论”之前,首先要说的是,大家看到的关于地价腰斩、低价出售、房价下跌的这些情况确有其事,而我所说的是解释其中缘由或对结论的不认同。

      驳“厦门崩盘论”!调整中的鹭岛楼市还没那么脆弱!

      壹.地价确实腰斩,但却是逐步下跌

      先说地价,早在整整一个月前,厦门媒体几乎就用过了“腰斩”一词,这是拿2018年7月2日的土拍结果,对比2016年拍出的单价地王,这或许也给人以断崖式下跌的错觉。实际情况是,厦门的地价在经过2016年的疯狂之后,从2017年开始便已经开始逐步回调。

      2017年6月21日的土地拍卖会开始,厦门绝大多数地块楼面价都不超过3万/平,进入2018年,地价继续下行,2.8万/平、2.5万/平、2万/平,7月2日,地价重回“1”字头,也就出现了前文所说的“腰斩”。从本人统计的2016-2018年土拍情况(文末)可以看出,地价下跌的过程有着以年为周期的下调过程,并非一蹴而就。

      地价的下跌其实是多方面因素造成:其一,楼市调控的出台和升级,以及当下冷淡的市场现状,严重降低了房企对后市的预期;其二,限价政策的严格执行,打击了房企拿地的信心改变了拿地策略(三家甚至四家房企合作拿地已没什么稀奇,大大降低了竞争成本);其三,主流房企已有足够土地储备;其四,在经过2016-2017两年的疯狂惨烈厮杀后,拿地“激进派”资金受到极大考验,已无力折腾;其五,不少房企今年的策略放在销售及回款,拿地速度放缓,某房企目前平均报备10幅地块能被批复1幅地块。

      贰.限价标准线比地价还低,何来楼盘甩卖之说?

      再说“甩卖”。的确,近期有楼盘开盘售价甚至低于地价,但没在厦门的人就不要瞎说什么“甩卖”,作为房地产从业者难道不知道这是限价的结果么?当下的售价并非房企意愿,该区域的限价标准线比其当时拿地的地价还低,既然是政策行为,何来“甩卖”之说?

      当然,有人会说按照目前的市场状况来看,厦门2016-2017年期间拿地的楼盘即使取得较高的预售价格,也不见得是好事,毕竟按现在限价的标准来卖都显得举步维艰。但房企有房企的策略,高成本的地块有高价值的项目吸引力,如此售价怕是各家的产品附加值标准会受到影响。所以奇高的地价成本VS低于成本价的限价标准,这才是目前厦门市场面临的困局。

      叁.房价下跌上万元就是崩盘?未免太危言耸听!

      还有房价下跌。是的,在全国各大热门城市楼市仍然有着压不住的火热势头的状况下,厦门房价自去年开始就已经被牢牢锁住,二手房更是已经连跌15个月,不出意外的话7月份也是下跌的状况,单价下跌万元的确大面积存在。

      而单价下跌万元就是崩盘么?不见得,厦门2016年3月-2017年3月房价上涨了何止万元?目前的下跌无非就是把泡沫充分挤出,回归到厦门应该有的一个房价水平而已,并且降价幅度大的大多是老破小的小区,如果这就算崩盘,那调控的目的就不只是房住不炒,而应该是剿灭房地产了。

      肆.你们所不了解的厦门房价,我来告诉你

      长久以来,厦门的房价都是一个迷。城市是个二线强的城市,收入是二线中等收入(甚至二线弱),房价却把广州(楼盘)这个一线城市挤到一遍长期占据全国第四。大家吐槽厦门没有产业支撑,吐槽工资房贷比位居全国第一,吐槽厦门城市小没有发展空间……

      可是你们不知道,厦门每年平均净增人口5-6万人,住宅供应量却远低于这个数字;可是你们都知道,鼓浪屿在厦门,绝大多数女生手机里的美图秀秀在厦门,小游戏之王4399在厦门,泉州(楼盘)运动品牌总部大部分在厦门,商务男装前几名的九牧王(601566,股吧)等总部在厦门,ABB在厦门,戴尔中国在厦门,金龙汽车(600686,股吧)在厦门,自贸区在厦门……还有,2017年的金砖会晤在厦门!

      驳“厦门崩盘论”!调整中的鹭岛楼市还没那么脆弱!

      这么美的厦门,怎么崩?

      如果这些内生动力还不足以让你信服,那就在告诉你一个事实,在福建,目前只有两大核心城市,福州(楼盘)和厦门,省内购房者若想改善居住环境,首选目标便是这两个城市,而厦门更胜一筹。换句话说,厦门的房价其实是用全省的GDP去支撑的,绝不能按照大多数城市的产业支撑去简单粗暴的衡量。

      当然,厦门这两年的房价确实有大量泡沫存在,短期内市场状况确实非常不理想,但从长期看,厦门作为一个重要的“一带一路”桥头堡城市、作为对台经济的战略城市,未来的发展有着极大的潜力。如此看来,厦门有人口的支撑、有产业的支撑、有战略的支撑,楼市不可能那么脆弱!现在的确是调整期,但绝没在崩盘!

      鄙人不才,或许说的有不准确的地方,但我在厦门,我了解这里,这里的楼市目前的确有些困难,却远没到那么严重的地步,作为媒体,所述事要充分了解分析,切勿过分夸大事实、吸引眼球、危言耸听,造成市场恐慌!

      驳“厦门崩盘论”!调整中的鹭岛楼市还没那么脆弱!

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      (责任编辑:崔晨 HX015)




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