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    来源:黑客技术     时间:2020-03-29 16:38

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      行业变革的大背景下,职业经理人如何更好转型,是行业中人一直关心的话题。

      去年初离任大悦城地产副总经理后,吴铮时隔1年半,再次出现在公众面前。现在,他的新身份是云泰商业的CEO,同时也是街区商业品牌“图腾空间”总策划,从职业经理人转变成为“合伙人”。

      相较于大悦城的知名度,云泰商业在行业中还颇显陌生。事实上,云泰商业直到今年4月才刚刚成立,是由云南城投、北京银泰置地商业管理、天津云泰热忱三家共同成立的合资商管公司。其业务核心主要提供以轻资产管理形式为主的开业前“商业咨询、设计建议、开发跟踪、招商代理、开业筹备”等服务内容,项目开业后则采取“项目整租”辅以“管理费+增值收益分享”等形式进行运营。

      公司成立之初,云南城投在公告中表示,云泰商业优先管理云南城投、银泰商管双方目前所持、及在云泰商业存续期间新设、新购公司商业物业,未来还将择机发展资产管理业务,最大化提升商业物业资产价值。

      云泰商业成立2个月后,吴铮加入。2004年就加入中粮集团的吴铮,直到2010年才正式接触房地产业务。不过,自2012年出任大悦城(天津)有限公司总经理后,吴铮在5年时间里,让天津两座大悦城——天津大悦城和和平大悦城在购物中心普遍颓势的情况下,通过推出一些创新产品,在商业收益和口碑上获得一定表现。

      吴铮曾畅想过“100座大悦城”计划,以打破大悦城长期以来开业总量较低、未形成规模化的局面。进入云泰商业后,吴铮也在尝试通过迅速获取更多商业体量占据市场。

      在10月10日的云泰商业启动发布会上,吴铮表示,尽管云泰商业成立不足半年,但目前管理的项目接近30个,商业体量规模已经达到247.65万平方米,逼近龙湖天街的258.19万平方米,并超过大悦城的120万平方米、恒隆的103.78万平方米。

      吴铮还有更大的野心,他透露,希望在5年时间里,云泰通过内部提升和外部扩张,实现管理项目过100个,管理面积超过1000万平方米,管理项目销售额超过1000亿元,云泰商业自身实现盈利20—30亿元规模的轻资产商业管理公司。

      要知道,成立于2003年的印力,直到今年年初联合大股东收购了凯德20个购物中心后,其商管面积才超过1000万平方米,在全国持有和管理的项目约为120个。云泰想要在5年时间内实现上述目标,无疑是一个极为快速的扩张过程。

      吴铮认为,尽管从规模上看,1000万平方米是一个大体量数据,但他正试图用两种方式解决问题:“第一,通过项目带项目解决吨位问题。通过对各门店授权,由门店负责其所在区域的拓展,现在要求每年每个项目所在区域甚至跨区域获取一个新项目,规模通过裂变实现; 第二,总部会开放式拿地,和更多企业和基金合作。对接基金,由他们出资我们负责管理,目前国内房企前30—50强中有商业体量没商业管理能力的,我们都希望谈成合作伙伴。”

      他也延续了在大悦城时就确定的商业运营思路,即“目的性吸引和随机性消费”,通过吸引人群到达场景后,在过程中产生消费,因此目前已经在云泰部分商业上,采用市集化方式进行场景运作,并且放慢体验速度。另外,分别是以客流和会员为中心,尝试在细分领域做第一。

      尽管如此,商业体量过剩、同质化竞争严重,一直是商业地产行业面临的严峻问题,特别是近一年来行业面临整体不景气的新问题,商业从业者该如何解决?

      “现在大家都说消费降级,可能在一定程度上会有消费浮动,返璞归真,我认为这是正常现象,但是升级是对个性化的追求和对时间空间长久诉求,这方面需要提升,而不仅仅是价值价格方面。”吴铮认为。

      创业做“合伙人”的吴铮,自比现在是“店小二”,为业主提供服务,给东家打工。他回忆早年还在大悦城时,时任中粮集团董事长的宁高宁曾说要“低到尘埃里开出花来”:“在体制里其实低不下来,直到加入云泰,给别人服务了才知道什么叫‘低到尘埃里’。”

      和大悦城有开发也有运营的轻重并举模式不同,云泰是纯轻的模式,吴铮表示:“我们希望云泰成为商业地产的希尔顿,形成成熟的模式,这是我们的探索方向。”




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